居住正義再進一步 實價登錄八月上路

過去，台灣房地產市場總是被各界詬病，認為多半成為投資客「炒作」、「哄抬」的溫床。政府為了健全房市，除了去年推動課徵「奢侈稅」外，今年八月起，更進一步推出了促使不動產交易資訊「透明化」的「實價登錄」，除了讓想擺脫「無殼蝸牛」身分的民眾，在買房時有更多的價格參考外，也為將來「實價課稅」預先鋪路。

根據內政部公佈的「實價登錄」相關法令，未來只要交易不動產，就必須在買賣完成移轉登記後三十天內，向主管機關申報「實際交易資訊」，違者將處以三萬到十五萬元罰鍰，而登錄的房屋交易資料，將會以每50個門牌號碼為一個區間，公布在公部門網站上。

究竟「實價登錄」上路後，會對當前房市造成什麼影響？房仲業者分析，未來由於房市資訊全面公開，將有助於買方擴大「議價空間」，而在「預售新屋」部分，則能促使不動產市場，逐漸走向「不二價」的趨勢。住商不動產企研室主任徐佳馨就說，「實價登錄」是一個「全球性」的趨勢，雖然短期內，國人會因為不了解，而暫時衝擊整體房市買氣，並出現價格盤整，但中長期後，應該就能引領整體不動產市場朝「正面」方向前進。

徐佳馨說：『未來「實價登錄」上路之後，因為整個價格都已經相對是比較公開，所以其實在買方比較能夠取得到資訊的狀況之下，確實可能對「議價空間」的部分會比較有幫助，特別是當房地產可能走向「多頭」或是「空頭」的大行情時，這時價格的部分，反應就會比較快。但是在「預售」部分，因為未來預售價格也必須要來做一個公布，所以可能會漸漸走向「不二價」的趨勢。』

果不其然，在七月底「實價登錄」實施前夕，就有建商業者、鄉林集團董事長賴正鎰宣布，將全面實施不二價，改變房市目前的「殺價亂象」。而對於建商率先喊出預售推案新屋「不二價」，信義房屋企研室專案經理曾敬德則說：『我想這個「不二價」跟國人在於不動產交易上的習慣，是有一段蠻明顯的差距，不過在於「實價登錄」之後，我們相信說以前出價是從「七折」出起，這種比較不理性的作法可能會有一些改變，因為到時候市場上會發現，一但我價格跟實際上的差異太大的話，反而會收到一些反效果，在價格上大家就會變得相對比較理性一點。』

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛並指出，「實價登錄」後購屋民眾能更容易取得交易資訊，可以減少交易中的糾紛或是對價格的猶豫時間，而中長期來看，房價資訊透明也將有效降低炒作，讓「大起大落」情況明顯減少。

就學界而言，政大地政系教授張金鶚也認同，未來不動產市場的交易資訊，將毫無疑問地變得更公開、透明，同時對房價的「漲」或「跌」，都會有所謂「推波助瀾」的效果，而在當前房市已經面臨「鬆動反轉」之際，他認為民眾不妨暫時觀望，看看房價是否確實有下滑趨勢。

張金鶚指出，「實價登錄」從八月上路開始，一直要到十月才能有初步結果，而完整資訊更是要等到明年，有鑑於資訊越透明，消費者的買賣決策才越清楚，因此這部份需要更多時間觀望。他說：『我想「實價登錄」最主要是能夠讓資訊更透明，讓市場上會有「助漲」、「助跌」的效果，當市場往上走的時候，價格揭露出來就漲得更快，同樣的如果價格往下跌，他就會跌得更快，所以那個「助漲」、「助跌」效果，會使市場上的交易，大家會有更大的一些瞭解，那當然特別在當前房市在鬆動反轉之際，當然就會讓下滑的期待會更高，所以「實價登錄」之後，我想消費者應該在這個階段下，應該要更多的觀望一些。』

但「實價登錄」一出，隨之聯想到的就是「實價課稅」，張金鶚對此表示，必須等到「實價登錄」配套完成，才會真正面臨到「課稅」壓力，真正要成熟最快也得等到明、後年。如果出現爭議或反彈意見，政府可能在「捉大放小」的情況下，對於非自用或持有多戶開始課稅，以逐漸取得社會上的支持，而房地產的炒作機會也會相對減少，對市場必定是正面幫助。

然而，戴德梁行總經理顏炳立卻認為，即將上路的「實價登錄」習慣就好，而「實價課稅」則因為茲事體大，還有很長一段路要走。顏炳立更建議，如果真的要「實價課稅」，應該訂定一個課稅標準的時間分界點，在「實價登錄」後買房的，就可以用「實價」來「課稅」；至於之前購屋的人，則繼續延用「公告現值」課稅。

顏炳立認為，「實價登錄」等於讓購屋人財產明細曝光公告，所以在一開始必定讓人不太習慣，但國外已實行多年，未來想必只要「適應」就好。但對於「實價課稅」，顏炳立則說：『講「證所稅」都有人下台了，講「實價課稅」這還有一段路要走的，現在談這個東西都沒有用的，我是覺得這個最起碼等到你們看到我退休的時候，可能這個東西都還不見得有一個眉目，因為這個東西茲事體大，例如以前買的人怎麼辦？所以有可能的方式，我自己的想法就是說，假設「實價登錄」之後，以後課稅真的要「實價課稅」的話，就是以後的就是照那個標準來課稅，那登錄以前的話，就完全按照舊制，就用「公告現值」。』