解碼老屋改建眉角：新房子一定要有公設嗎？

 要知道什麼是公設比，首先要有一個觀念：房子的產權面積是由專有面積加上共有面積所組成。專有面積依公寓大廈管理條例，是指公寓大廈中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，也就是室內空間(主建物)及陽台、雨遮(附屬建物)。共有面積則依建物所有權第一次登記法令，包含：

⑴共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。
⑵空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。
⑶法定防空避難室。
⑷法定停車空間。(含車道及其必要空間)
⑸給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。
⑹配電場所，如變電室、配電室、受電室等。
⑺管理委員會使用空間。
⑻其他。

登記面積則是專有面積加上共有面積。想像一下，家門內就是專有的地方／專有面積，家門外就是公用的地方／共有面積。為什麼需要公用的地方呢？因為要進到家裡，勢必得經過大樓的大廳、走廊、樓電梯等，又或是日常生活中必須的水塔、機房等，都是組成一間房子不可缺少的部分，所以共有面積是組成新大樓不可或缺的一部分。假設家裡的專有面積是二十八坪，另持分了外面的共有面積十二坪，產權就會登記成四十坪(先不考慮停車位)。而一般認為的公設比便是以「共有面積÷登記面積」，以上述例子而言，公設比便是30％(12坪÷40坪)。

「公設比」不是法定名詞，也沒有法定的定義與算法，所以與其關心公設比的高低，倒不如多花心思在專有面積上，好好想想專有面積是否符合生活需求。一般正常的實施者會規劃合理的公設比，因為公設比愈高其實愈難銷售，如果房子賣不掉，即意味著實施者投入的成本無法回收，對實施者來說就麻煩大了。特別要注意的是，沒有天花板的空間，比如說中庭花園、露台是無法做為產權登記的。